Bordeaux vs Saint-Étienne : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine) et Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Bordeaux | Saint-Étienne | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Nouvelle-Aquitaine | Auvergne-Rhône-Alpes | — |
| Population | 260 000 | 173 000 | Bordeaux |
| Prix moyen €/m² | 4 600 | 1 400 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 14 | 9 | Bordeaux |
| Rendement brut | 3.7 % | 7.7 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 16 % | 28 % | — |
Verdict : où investir ?
Pour le rendement, Saint-Étienne (7.7 %) prend l'avantage sur Bordeaux (3.7 %). Bordeaux reste pertinente sur des objectifs de valorisation patrimoniale ou proximité d'un bassin d'emploi spécifique.
Spécificités de Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Bordeaux — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Bordeaux en LMNP
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Bordeaux | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 4 124 | 1 200 |
| Évolution sur un an | -2,4 % | +1 % |
| Ventes analysées | 3 314 | 2 203 |
| Prix médian maison €/m² | 4 860 | 2 259 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 244 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.