Le Havre vs Saint-Étienne : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Le Havre (Normandie) et Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Le Havre | Saint-Étienne | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Normandie | Auvergne-Rhône-Alpes | — |
| Population | 165 000 | 173 000 | Saint-Étienne |
| Prix moyen €/m² | 2 100 | 1 400 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 11 | 9 | Le Havre |
| Rendement brut | 6.3 % | 7.7 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 17 % | 28 % | — |
Verdict : où investir ?
Pour le rendement, Saint-Étienne (7.7 %) prend l'avantage sur Le Havre (6.3 %). Le Havre reste pertinente sur des objectifs de valorisation patrimoniale ou proximité d'un bassin d'emploi spécifique.
Spécificités de Le Havre
Le Havre offre un des meilleurs rendements bruts du top 30 français (6,3 %), tiré par des prix très bas (2 100 €/m²) et un bassin d'emploi industriel solide autour du 2e port maritime français. L'architecture Auguste Perret du centre reconstruit (classée UNESCO) valorise les biens en cœur de ville et attire une clientèle culturelle — atout différenciant rare. La population étudiante (14 000 — université + ENSA) reste modeste mais stable. Le cashflow T2 positif net (~+200 à +400 €/mois) permet aux primo-investisseurs d'auto-financer leur opération. Limite : la liquidité revente reste faible — viser un horizon long terme 10 ans+ minimum.
- 2e port maritime français = bassin d'emploi industriel
- 14 000 étudiants (université + ENSA)
- Architecture Auguste Perret classée UNESCO = identité forte
- Connexion TGV Paris en 2h05
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Le Havre — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Le Havre en LMNP
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Le Havre | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 2 199 | 1 200 |
| Évolution sur un an | -2,5 % | +1 % |
| Ventes analysées | 1 572 | 2 203 |
| Prix médian maison €/m² | 2 402 | 2 259 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 83 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.