Le Havre vs Toulon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Le Havre (Normandie) et Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Le Havre | Toulon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Normandie | Provence-Alpes-Côte d'Azur | — |
| Population | 165 000 | 175 000 | Toulon |
| Prix moyen €/m² | 2 100 | 3 300 | Le Havre (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 11 | 14 | Toulon |
| Rendement brut | 6.3 % | 5.1 % | Le Havre |
| Passoires DPE (E/F/G) | 17 % | 18 % | — |
Verdict : où investir ?
Si vous cherchez le rendement maximal, Le Havre (6.3 %) bat Toulon (5.1 %) de 1.2 points. Si la plus-value ou la demande locative prime, Toulon reste compétitive.
Spécificités de Le Havre
Le Havre offre un des meilleurs rendements bruts du top 30 français (6,3 %), tiré par des prix très bas (2 100 €/m²) et un bassin d'emploi industriel solide autour du 2e port maritime français. L'architecture Auguste Perret du centre reconstruit (classée UNESCO) valorise les biens en cœur de ville et attire une clientèle culturelle — atout différenciant rare. La population étudiante (14 000 — université + ENSA) reste modeste mais stable. Le cashflow T2 positif net (~+200 à +400 €/mois) permet aux primo-investisseurs d'auto-financer leur opération. Limite : la liquidité revente reste faible — viser un horizon long terme 10 ans+ minimum.
- 2e port maritime français = bassin d'emploi industriel
- 14 000 étudiants (université + ENSA)
- Architecture Auguste Perret classée UNESCO = identité forte
- Connexion TGV Paris en 2h05
Spécificités de Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Le Havre — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Toulon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Le Havre en LMNP
- Investir à Toulon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Le Havre | Toulon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 2 199 | 2 702 |
| Évolution sur un an | -2,5 % | +3,2 % |
| Ventes analysées | 1 572 | 2 497 |
| Prix médian maison €/m² | 2 402 | 4 375 |
À l'achat réel, Le Havre est 23 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
Comparaisons connexes
- Le Havre vs Paris
- Le Havre vs Marseille
- Le Havre vs Lyon
- Le Havre vs Toulouse
- Toulon vs Paris
- Toulon vs Marseille
- Toulon vs Lyon
- Toulon vs Toulouse
Voir toutes les comparaisons de villes
⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.