Marseille vs Saint-Étienne : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Marseille (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Marseille | Saint-Étienne | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Auvergne-Rhône-Alpes | — |
| Population | 870 000 | 173 000 | Marseille |
| Prix moyen €/m² | 3 200 | 1 400 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 14 | 9 | Marseille |
| Rendement brut | 5.2 % | 7.7 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 22 % | 28 % | — |
Verdict : où investir ?
Pour le rendement, Saint-Étienne (7.7 %) prend l'avantage sur Marseille (5.2 %). Marseille reste pertinente sur des objectifs de valorisation patrimoniale ou proximité d'un bassin d'emploi spécifique.
Spécificités de Marseille
Marseille affiche le rendement brut le plus élevé des grandes métropoles françaises (5,2 %), porté par des prix au m² 3 fois inférieurs à Paris pour des loyers seulement 2 fois moindres. La ville reste cependant fragmentée : entre les 6e/7e/8e (premium, marché stable) et les 13e-15e nord (rendement >7 % mais vacance et impayés plus fréquents), l'écart de risque est massif. Le prolongement de la ligne M2 vers Capelette et la requalification d'Euroméditerranée tirent les prix dans les quartiers concernés. La cible LMNP T2 dans le 5e ou Castellane reste le sweet spot rendement/sécurité en 2026.
- Rendement le plus élevé des grandes métropoles françaises
- 2e ville étudiante de France — forte demande T1/T2
- Métro M1/M2 + tramway en forte expansion = potentiel plus-value
- Marché segmenté : 13e/14e/15e à éviter, 6e/8e à viser
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Marseille — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Marseille en LMNP
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Marseille | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 191 | 1 200 |
| Évolution sur un an | +4,1 % | +1 % |
| Ventes analysées | 10 377 | 2 203 |
| Prix médian maison €/m² | 4 682 | 2 259 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 166 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.