Marseille vs Toulon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Marseille (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Marseille | Toulon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Provence-Alpes-Côte d'Azur | — |
| Population | 870 000 | 175 000 | Marseille |
| Prix moyen €/m² | 3 200 | 3 300 | Marseille (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 14 | 14 | Toulon |
| Rendement brut | 5.2 % | 5.1 % | Marseille |
| Passoires DPE (E/F/G) | 22 % | 18 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (5.2 % vs 5.1 %). La décision repose sur le prix d'entrée (3 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Marseille
Marseille affiche le rendement brut le plus élevé des grandes métropoles françaises (5,2 %), porté par des prix au m² 3 fois inférieurs à Paris pour des loyers seulement 2 fois moindres. La ville reste cependant fragmentée : entre les 6e/7e/8e (premium, marché stable) et les 13e-15e nord (rendement >7 % mais vacance et impayés plus fréquents), l'écart de risque est massif. Le prolongement de la ligne M2 vers Capelette et la requalification d'Euroméditerranée tirent les prix dans les quartiers concernés. La cible LMNP T2 dans le 5e ou Castellane reste le sweet spot rendement/sécurité en 2026.
- Rendement le plus élevé des grandes métropoles françaises
- 2e ville étudiante de France — forte demande T1/T2
- Métro M1/M2 + tramway en forte expansion = potentiel plus-value
- Marché segmenté : 13e/14e/15e à éviter, 6e/8e à viser
Spécificités de Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Marseille — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Toulon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Marseille en LMNP
- Investir à Toulon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Marseille | Toulon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 191 | 2 702 |
| Évolution sur un an | +4,1 % | +3,2 % |
| Ventes analysées | 10 377 | 2 497 |
| Prix médian maison €/m² | 4 682 | 4 375 |
À l'achat réel, Toulon est 18 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.