Nantes vs Bordeaux : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Nantes (Pays de la Loire) et Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Nantes | Bordeaux | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Pays de la Loire | Nouvelle-Aquitaine | — |
| Population | 320 000 | 260 000 | Nantes |
| Prix moyen €/m² | 3 800 | 4 600 | Nantes (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 13 | 14 | Bordeaux |
| Rendement brut | 4.1 % | 3.7 % | Nantes |
| Passoires DPE (E/F/G) | 13 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.1 % vs 3.7 %). La décision repose sur le prix d'entrée (21 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Nantes
Nantes affiche une croissance démographique soutenue (+1 %/an), portée par la technopole Atlanpole, le CHU et le bassin Saint-Nazaire (Airbus, STX). Cette dynamique structurelle pousse une demande locative durable, particulièrement sur les T2 jeunes actifs proche tramway. L'Île de Nantes, ancienne friche industrielle en cours de requalification (CHU 2027, programmes neufs), concentre l'offre neuve mais à des prix souvent surcotés vs ancien. Les quartiers Doulon-Bottière et Malakoff offrent les meilleurs rendements (4,5-5 %), avec un bon ratio sécurité/cashflow. La Loire-Atlantique reste une des rares grandes métropoles où un cashflow neutre est atteignable sans gros apport.
- Métropole en forte croissance démographique (+1 %/an)
- Tramway 1/2/3 + busway = bonne couverture transports
- 60 000 étudiants — forte demande T1/T2
- CHU + technopole Atlanpole = bassin d'emploi stable
Spécificités de Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Nantes — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Bordeaux — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Nantes en LMNP
- Investir à Bordeaux en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Nantes | Bordeaux |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 396 | 4 124 |
| Évolution sur un an | -1 % | -2,4 % |
| Ventes analysées | 3 681 | 3 314 |
| Prix médian maison €/m² | 4 129 | 4 860 |
À l'achat réel, Nantes est 21 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.