Nice vs Bordeaux : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Nice (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Nice | Bordeaux | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Nouvelle-Aquitaine | — |
| Population | 343 000 | 260 000 | Nice |
| Prix moyen €/m² | 4 900 | 4 600 | Bordeaux (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 17 | 14 | Nice |
| Rendement brut | 4.1 % | 3.7 % | Nice |
| Passoires DPE (E/F/G) | 20 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.1 % vs 3.7 %). La décision repose sur le prix d'entrée (7 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Nice
Nice présente un profil bicéphale : marché premium long-séjour (Cimiez, Mont-Boron, Promenade) avec rendement modeste 3,5-4 %, et marché Vieux-Nice / Riquier porté historiquement par la location courte tourisme. Depuis 2024, la réglementation municipale impose un numéro d'enregistrement pour la location saisonnière et a divisé par 2 le seuil de chiffre d'affaires en micro-BIC tourisme classé. Conséquence : retour vers le bail mobilité (1-10 mois) et le LMNP étudiant classique. Le Vieux Nice concentre les passoires DPE (immeubles XIXe) — anticiper 30-50 k€ de travaux pour un T2 60 m² avant location.
- Forte demande locative saisonnière (tourisme) — meublé tourisme attractif
- Encadrement strict des locations courtes (numéro d'enregistrement obligatoire)
- Marché vieillissant : peu de rotations sur biens premium
- DPE F-G concentrés dans le Vieux Nice (immeubles XIXe)
Spécificités de Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Nice — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Bordeaux — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Nice en LMNP
- Investir à Bordeaux en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Nice | Bordeaux |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 4 872 | 4 124 |
| Évolution sur un an | +2,1 % | -2,4 % |
| Ventes analysées | 6 566 | 3 314 |
| Prix médian maison €/m² | 6 571 | 4 860 |
À l'achat réel, Bordeaux est 18 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.