Nice vs Dijon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Nice (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Dijon (Bourgogne-Franche-Comté). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Nice | Dijon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Bourgogne-Franche-Comté | — |
| Population | 343 000 | 158 000 | Nice |
| Prix moyen €/m² | 4 900 | 2 700 | Dijon (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 17 | 11 | Nice |
| Rendement brut | 4.1 % | 4.9 % | Dijon |
| Passoires DPE (E/F/G) | 20 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.1 % vs 4.9 %). La décision repose sur le prix d'entrée (81 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Nice
Nice présente un profil bicéphale : marché premium long-séjour (Cimiez, Mont-Boron, Promenade) avec rendement modeste 3,5-4 %, et marché Vieux-Nice / Riquier porté historiquement par la location courte tourisme. Depuis 2024, la réglementation municipale impose un numéro d'enregistrement pour la location saisonnière et a divisé par 2 le seuil de chiffre d'affaires en micro-BIC tourisme classé. Conséquence : retour vers le bail mobilité (1-10 mois) et le LMNP étudiant classique. Le Vieux Nice concentre les passoires DPE (immeubles XIXe) — anticiper 30-50 k€ de travaux pour un T2 60 m² avant location.
- Forte demande locative saisonnière (tourisme) — meublé tourisme attractif
- Encadrement strict des locations courtes (numéro d'enregistrement obligatoire)
- Marché vieillissant : peu de rotations sur biens premium
- DPE F-G concentrés dans le Vieux Nice (immeubles XIXe)
Spécificités de Dijon
Dijon coche toutes les cases du marché LMNP stable : 35 000 étudiants, TGV Paris en 1h35, patrimoine UNESCO en centre-ville (forte plus-value patrimoniale), et un rendement brut de 4,9 % avec cashflow positif léger. Marché peu volatil et peu spéculatif — l'opposé de Bordeaux ou Lyon en termes de cycles. La cible idéale : T2 étudiants ou cadres entre Université et Maladière, prix d'entrée 100-140 k€. Le centre historique UNESCO impose des contraintes architecturales fortes (ABF) qui freinent la rénovation mais créent une rareté qui soutient les prix. Limite : la périphérie (Chenôve, Quetigny) reste beaucoup moins attractive en location, à éviter même si les prix y sont tentants.
- 35 000 étudiants
- TGV Paris en 1h35 = arbitrage attractif
- Patrimoine UNESCO en centre = forte plus-value
- Marché stable, peu spéculatif
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Nice — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Dijon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Nice en LMNP
- Investir à Dijon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Nice | Dijon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 4 872 | 2 683 |
| Évolution sur un an | +2,1 % | +4,9 % |
| Ventes analysées | 6 566 | 2 439 |
| Prix médian maison €/m² | 6 571 | 3 256 |
À l'achat réel, Dijon est 82 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.