Saint-Étienne vs Toulon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes) et Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Saint-Étienne | Toulon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Auvergne-Rhône-Alpes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | — |
| Population | 173 000 | 175 000 | Toulon |
| Prix moyen €/m² | 1 400 | 3 300 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 9 | 14 | Toulon |
| Rendement brut | 7.7 % | 5.1 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 28 % | 18 % | — |
Verdict : où investir ?
Si vous cherchez le rendement maximal, Saint-Étienne (7.7 %) bat Toulon (5.1 %) de 2.6 points. Si la plus-value ou la demande locative prime, Toulon reste compétitive.
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Spécificités de Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Toulon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
- Investir à Toulon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Saint-Étienne | Toulon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 1 200 | 2 702 |
| Évolution sur un an | +1 % | +3,2 % |
| Ventes analysées | 2 203 | 2 497 |
| Prix médian maison €/m² | 2 259 | 4 375 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 125 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.