Toulon vs Dijon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Dijon (Bourgogne-Franche-Comté). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Toulon | Dijon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Bourgogne-Franche-Comté | — |
| Population | 175 000 | 158 000 | Toulon |
| Prix moyen €/m² | 3 300 | 2 700 | Dijon (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 14 | 11 | Toulon |
| Rendement brut | 5.1 % | 4.9 % | Toulon |
| Passoires DPE (E/F/G) | 18 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (5.1 % vs 4.9 %). La décision repose sur le prix d'entrée (22 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Spécificités de Dijon
Dijon coche toutes les cases du marché LMNP stable : 35 000 étudiants, TGV Paris en 1h35, patrimoine UNESCO en centre-ville (forte plus-value patrimoniale), et un rendement brut de 4,9 % avec cashflow positif léger. Marché peu volatil et peu spéculatif — l'opposé de Bordeaux ou Lyon en termes de cycles. La cible idéale : T2 étudiants ou cadres entre Université et Maladière, prix d'entrée 100-140 k€. Le centre historique UNESCO impose des contraintes architecturales fortes (ABF) qui freinent la rénovation mais créent une rareté qui soutient les prix. Limite : la périphérie (Chenôve, Quetigny) reste beaucoup moins attractive en location, à éviter même si les prix y sont tentants.
- 35 000 étudiants
- TGV Paris en 1h35 = arbitrage attractif
- Patrimoine UNESCO en centre = forte plus-value
- Marché stable, peu spéculatif
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Toulon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Dijon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Toulon en LMNP
- Investir à Dijon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Toulon | Dijon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 2 702 | 2 683 |
| Évolution sur un an | +3,2 % | +4,9 % |
| Ventes analysées | 2 497 | 2 439 |
| Prix médian maison €/m² | 4 375 | 3 256 |
À l'achat réel, Dijon est 1 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.