Toulouse vs Bordeaux : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Toulouse (Occitanie) et Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Toulouse | Bordeaux | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Occitanie | Nouvelle-Aquitaine | — |
| Population | 498 000 | 260 000 | Toulouse |
| Prix moyen €/m² | 3 600 | 4 600 | Toulouse (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 13 | 14 | Bordeaux |
| Rendement brut | 4.3 % | 3.7 % | Toulouse |
| Passoires DPE (E/F/G) | 14 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.3 % vs 3.7 %). La décision repose sur le prix d'entrée (28 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Toulouse
Toulouse combine ce qu'on cherche rarement ensemble : un rendement brut de 4,3 %, un cashflow T2 quasi-équilibré dès l'année 1, et un bassin d'emploi haut salaire stable (Airbus, ATR, ONERA). La 4e ville étudiante de France (130 000 étudiants) garantit une demande locative T1/T2 permanente dans les quartiers Rangueil, Compans-Caffarelli et Saint-Cyprien. Le futur métro C (mise en service 2028, axe Colomiers-Labège) crée un effet d'anticipation déjà visible sur les prix le long du tracé : +8 à +12 % depuis 2023. La cible LMNP T2 proche métro reste l'une des meilleures opérations rendement/cashflow du Sud-Ouest.
- Métro A et B + futur tronçon C en 2028 = forte plus-value sur axes
- Bassin Aerospace = bassin d'emploi haut salaire stable
- 4e ville étudiante de France — 130 000 étudiants
- Rendement attractif vs prix du m² raisonnable
Spécificités de Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Toulouse — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Bordeaux — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Toulouse en LMNP
- Investir à Bordeaux en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Toulouse | Bordeaux |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 265 | 4 124 |
| Évolution sur un an | +2,3 % | -2,4 % |
| Ventes analysées | 6 387 | 3 314 |
| Prix médian maison €/m² | 3 720 | 4 860 |
À l'achat réel, Toulouse est 26 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.