Toulouse vs Saint-Étienne : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Toulouse (Occitanie) et Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Toulouse | Saint-Étienne | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Occitanie | Auvergne-Rhône-Alpes | — |
| Population | 498 000 | 173 000 | Toulouse |
| Prix moyen €/m² | 3 600 | 1 400 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 13 | 9 | Toulouse |
| Rendement brut | 4.3 % | 7.7 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 14 % | 28 % | — |
Verdict : où investir ?
Pour le rendement, Saint-Étienne (7.7 %) prend l'avantage sur Toulouse (4.3 %). Toulouse reste pertinente sur des objectifs de valorisation patrimoniale ou proximité d'un bassin d'emploi spécifique.
Spécificités de Toulouse
Toulouse combine ce qu'on cherche rarement ensemble : un rendement brut de 4,3 %, un cashflow T2 quasi-équilibré dès l'année 1, et un bassin d'emploi haut salaire stable (Airbus, ATR, ONERA). La 4e ville étudiante de France (130 000 étudiants) garantit une demande locative T1/T2 permanente dans les quartiers Rangueil, Compans-Caffarelli et Saint-Cyprien. Le futur métro C (mise en service 2028, axe Colomiers-Labège) crée un effet d'anticipation déjà visible sur les prix le long du tracé : +8 à +12 % depuis 2023. La cible LMNP T2 proche métro reste l'une des meilleures opérations rendement/cashflow du Sud-Ouest.
- Métro A et B + futur tronçon C en 2028 = forte plus-value sur axes
- Bassin Aerospace = bassin d'emploi haut salaire stable
- 4e ville étudiante de France — 130 000 étudiants
- Rendement attractif vs prix du m² raisonnable
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Toulouse — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Toulouse en LMNP
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Toulouse | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 265 | 1 200 |
| Évolution sur un an | +2,3 % | +1 % |
| Ventes analysées | 6 387 | 2 203 |
| Prix médian maison €/m² | 3 720 | 2 259 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 172 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.