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Louer ou acheter à Saint-Étienne ?

À Saint-Étienne, pour un appartement de 60 m² acheté 72 000 € ou loué 540 € par mois hors charges, l'achat devient plus avantageux que la location au bout de 3 ans, avec un apport de 13 000 €, un crédit à 3,3 % sur 25 ans et une revalorisation de 1,5 % par an. Modifiez ces hypothèses ci-dessous.

Achat à crédit ou location en épargnant la différence : comparez votre patrimoine net année par année. Le simulateur tient compte des frais de notaire, du crédit, du prêt à taux zéro et de l'assurance, de la taxe foncière, des charges, de l'entretien, de la revalorisation du bien et des loyers, du rendement et de la fiscalité de votre épargne et des frais de revente.

Questions fréquentes

Comment le simulateur compare-t-il la location et l'achat ?

Les deux ménages partent avec la même somme (l'apport) et consacrent chaque mois le même budget à leur logement. L'acheteur paie le crédit, la taxe foncière, les charges et l'entretien ; le locataire paie son loyer. Celui qui dépense le moins épargne la différence. À chaque date, on compare le patrimoine net : pour l'acheteur, le prix de revente moins les frais et le capital restant dû, plus son épargne ; pour le locataire, son épargne.

Au bout de combien de temps devient-il rentable d'acheter ?

Il faut d'abord amortir les frais d'entrée (notaire, garantie) et de sortie (revente). La durée dépend surtout du rapport entre les prix et les loyers de la ville : plus les loyers sont élevés par rapport aux prix, plus l'achat devient vite gagnant. Des taux de crédit élevés ou des prix qui stagnent la repoussent. Si vous prévoyez de déménager avant, la location est en général plus avantageuse.

Et si le locataire n'épargne pas toute la différence ?

C'est fréquent, et c'est souvent ce qui fait gagner l'achat : le remboursement du capital est une épargne forcée. Le champ « part de la différence épargnée » permet de le simuler. À 0 %, le locataire ne garde que son apport placé.

Le prêt à taux zéro est-il pris en compte ?

Oui. Indiquez son montant, sa durée et son différé de remboursement, qui dépendent de vos revenus et de la zone du logement. Pendant le différé, vous ne remboursez rien sur le PTZ ; ensuite, il s'amortit sans intérêts. Il est réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus bas pour un primo-accédant ?

Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation de 4,5 % à 5 %, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse : leurs frais de notaire dans l'ancien avoisinent 7,5 % au lieu de 8 %.

La plus-value à la revente est-elle imposée ?

Non, la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux (article 150 U du Code général des impôts). Le simulateur ne retient donc aucun impôt à la revente, seulement les frais de revente.

Comment la fiscalité de l'épargne est-elle comptée ?

Les gains de l'épargne sont diminués chaque année des prélèvements de l'enveloppe choisie : rien sur un Livret A, 17,2 % de prélèvements sociaux sur une assurance vie, 18,6 % sur un PEA de plus de 5 ans, 31,4 % sur un compte-titres (taux 2026). C'est une approximation : en réalité, l'impôt est prélevé au retrait.

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