Toulouse vs Montpellier : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Toulouse (Occitanie) et Montpellier (Occitanie). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Toulouse | Montpellier | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Occitanie | Occitanie | — |
| Population | 498 000 | 295 000 | Toulouse |
| Prix moyen €/m² | 3 600 | 3 400 | Montpellier (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 13 | 14 | Montpellier |
| Rendement brut | 4.3 % | 4.9 % | Montpellier |
| Passoires DPE (E/F/G) | 14 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.3 % vs 4.9 %). La décision repose sur le prix d'entrée (6 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Toulouse
Toulouse combine ce qu'on cherche rarement ensemble : un rendement brut de 4,3 %, un cashflow T2 quasi-équilibré dès l'année 1, et un bassin d'emploi haut salaire stable (Airbus, ATR, ONERA). La 4e ville étudiante de France (130 000 étudiants) garantit une demande locative T1/T2 permanente dans les quartiers Rangueil, Compans-Caffarelli et Saint-Cyprien. Le futur métro C (mise en service 2028, axe Colomiers-Labège) crée un effet d'anticipation déjà visible sur les prix le long du tracé : +8 à +12 % depuis 2023. La cible LMNP T2 proche métro reste l'une des meilleures opérations rendement/cashflow du Sud-Ouest.
- Métro A et B + futur tronçon C en 2028 = forte plus-value sur axes
- Bassin Aerospace = bassin d'emploi haut salaire stable
- 4e ville étudiante de France — 130 000 étudiants
- Rendement attractif vs prix du m² raisonnable
Spécificités de Montpellier
Montpellier détient un record national : 1 étudiant pour 4 habitants (75 000 étudiants pour 295 000 hab.). Cette particularité fait de la ville LA destination LMNP étudiant par excellence — un T1 proche faculté Aiguelongue ou Hôpitaux-Facultés peut atteindre 5,5 % brut avec un bail étudiant 9 mois. Le climat et le cadre méditerranéen attirent une demande locative annuelle complémentaire de jeunes actifs et retraités CSP+. Le tramway lignes 1-4 maille déjà la ville, la ligne 5 (mise en service 2028, axe Mosson-Lavérune) tire les prix le long du futur tracé. La cible idéale : T1/T2 25-40 m² entre Boutonnet et Beaux-Arts, prix d'entrée 90-130 k€.
- Capitale étudiante française (75 000 étudiants pour 295 000 hab.)
- Tramway 1-4 maillé + ligne 5 prévue 2028
- Croissance démographique soutenue (+1.2 %/an)
- Climat attractif = forte demande locative
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Toulouse — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Montpellier — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Toulouse en LMNP
- Investir à Montpellier en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Toulouse | Montpellier |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 265 | 3 388 |
| Évolution sur un an | +2,3 % | +2,6 % |
| Ventes analysées | 6 387 | 3 926 |
| Prix médian maison €/m² | 3 720 | 3 826 |
À l'achat réel, Toulouse est 4 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
Comparaisons connexes
- Toulouse vs Paris
- Toulouse vs Marseille
- Toulouse vs Lyon
- Toulouse vs Nice
- Montpellier vs Paris
- Montpellier vs Marseille
- Montpellier vs Lyon
- Montpellier vs Nice
Voir toutes les comparaisons de villes
⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.