Toulouse vs Toulon : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Toulouse (Occitanie) et Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Toulouse | Toulon | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Occitanie | Provence-Alpes-Côte d'Azur | — |
| Population | 498 000 | 175 000 | Toulouse |
| Prix moyen €/m² | 3 600 | 3 300 | Toulon (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 13 | 14 | Toulon |
| Rendement brut | 4.3 % | 5.1 % | Toulon |
| Passoires DPE (E/F/G) | 14 % | 18 % | — |
Verdict : où investir ?
Les deux villes affichent des rendements proches (4.3 % vs 5.1 %). La décision repose sur le prix d'entrée (9 % d'écart) et la demande locative locale.
Spécificités de Toulouse
Toulouse combine ce qu'on cherche rarement ensemble : un rendement brut de 4,3 %, un cashflow T2 quasi-équilibré dès l'année 1, et un bassin d'emploi haut salaire stable (Airbus, ATR, ONERA). La 4e ville étudiante de France (130 000 étudiants) garantit une demande locative T1/T2 permanente dans les quartiers Rangueil, Compans-Caffarelli et Saint-Cyprien. Le futur métro C (mise en service 2028, axe Colomiers-Labège) crée un effet d'anticipation déjà visible sur les prix le long du tracé : +8 à +12 % depuis 2023. La cible LMNP T2 proche métro reste l'une des meilleures opérations rendement/cashflow du Sud-Ouest.
- Métro A et B + futur tronçon C en 2028 = forte plus-value sur axes
- Bassin Aerospace = bassin d'emploi haut salaire stable
- 4e ville étudiante de France — 130 000 étudiants
- Rendement attractif vs prix du m² raisonnable
Spécificités de Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Toulouse — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Toulon — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Toulouse en LMNP
- Investir à Toulon en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Toulouse | Toulon |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 265 | 2 702 |
| Évolution sur un an | +2,3 % | +3,2 % |
| Ventes analysées | 6 387 | 2 497 |
| Prix médian maison €/m² | 3 720 | 4 375 |
À l'achat réel, Toulon est 21 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
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⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.