Rentabilite locative a Toulon en 2026
Toulon (Provence-Alpes-Côte d'Azur) affiche un rendement brut moyen de 5.1 % en 2026. Avec un prix moyen de 3 300 €/m² et un loyer median de 14 €/m²/mois, la ville (175 000 habitants) offre un compromis prix/rendement plus tendu : viser le LMNP ou les quartiers en developpement.
Donnees de marche a Toulon en 2026
| Prix moyen au m² | 3 300 € |
| Loyer médian au m²/mois | 14 € |
| Rendement brut moyen | 5.1 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | +150 €/mois |
| Population | 175 000 habitants |
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 18 % |
Marche locatif a Toulon
Toulon affiche un profil atypique sur le littoral méditerranéen : un rendement brut élevé pour la côte (5,1 %) avec un cashflow positif, alors que Nice et Cannes restent négatifs. La 1ère base navale française génère une demande locative militaire stable et solvable, particulièrement dans Saint-Roch et La Rode. Le quartier Mourillon front de mer concentre le marché premium et la demande tourisme classé (sous réserve nouvelles règles 2024). La réhabilitation du centre-ville (en cours depuis 2018) crée des opportunités d'achat à prix décoté avec potentiel de plus-value à 5-7 ans. Vigilance : certains quartiers du centre restent en transition, étude de proximité indispensable avant achat.
Specificites du marche a Toulon
- 1re base navale française = emploi militaire stable
- Tourisme méditerranéen + saisonnalité forte
- Marché très tendu sur la côte (Mourillon)
- Climat = forte demande retraite/résidence secondaire
Quartiers porteurs a Toulon
- Mourillon
- Saint-Roch
- Pont-du-Las
- La Rode
Strategies fiscales pour investir a Toulon
Dispositifs fiscaux et strategies a Toulon :
- Toulon en LMNP — economie d'impot estimee ~1 260 €/an (T2 50 m², TMI 30 %)
- Toulon en deficit foncier — plafond exceptionnel 21 400 € pour passoires E/F/G renovees
- Toulon en marchand de biens — achat-revente avec marge avant 5 ans
- Toulon en viager — décote bouquet/rente sur biens occupants âgés
- Pinel à Toulon — fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 : réduction en cours et prolongation pour les propriétaires
Villes proches de Toulon
- Rentabilite locative a Marseille
- Rentabilite locative a Aix-en-Provence
- Rentabilite locative a Avignon
- Rentabilite locative a Nice
Prix réellement constatés à Toulon
Sur les 12 mois à fin décembre 2025, 2 497 ventes d'appartements ont été enregistrées à Toulon. Le prix médian s'établit à 2 702 €/m², en hausse de 3,2 % sur un an (2 619 €/m² sur la période précédente).
Rapporté au prix moyen affiché dans les annonces à Toulon (3 300 €/m²), le prix réellement conclu est inférieur de 18 %. L'écart donne un ordre de grandeur de la marge de négociation observée sur le marché.
| Type de bien | Prix médian €/m² | Ventes analysées |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 3 182 | 336 |
| T2 | 2 898 | 609 |
| T3 | 2 622 | 860 |
| T4 | 2 511 | 565 |
| Maison | 4 375 | 443 |
Source : DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP / data.gouv.fr (Licence ouverte). Ventes réelles enregistrées chez les notaires portant sur un seul logement, caves et parkings compris, hors ventes de neuf (VEFA), surfaces supérieures à 9 m². L'Alsace-Moselle n'est pas couverte par DVF (régime du livre foncier). Données arrêtées au 2026-09-22.
⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.