Rentabilite locative a Aix-en-Provence en 2026
Aix-en-Provence (Provence-Alpes-Côte d'Azur) affiche un rendement brut moyen de 3.9 % en 2026. Avec un prix moyen de 5 200 €/m² et un loyer median de 17 €/m²/mois, la ville (146 000 habitants) offre un compromis prix/rendement plus tendu : viser le LMNP ou les quartiers en developpement.
Donnees de marche a Aix-en-Provence en 2026
| Prix moyen au m² | 5 200 € |
| Loyer médian au m²/mois | 17 € |
| Rendement brut moyen | 3.9 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | -17 €/mois |
| Population | 146 000 habitants |
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 13 % |
Marche locatif a Aix-en-Provence
Aix-en-Provence affiche un profil ville chic-intello unique en France : 40 000 étudiants (Aix-Marseille Université, Sciences Po Aix, écoles de management) sur une commune de 146 000 habitants seulement, soit le ratio étudiant/habitant le plus élevé du Sud. Cette densité crée une demande T1/studio pour Sciences Po quasi-permanente, avec des loyers premium. Le marché est tendu en quasi-permanence : prix moyens 5 200 €/m² (proche Lyon ou Bordeaux) malgré une taille moyenne. La cible LMNP rentable : T1 25-35 m² proche Sciences Po (~150-180 k€), rendement réel 4-4,5 % brut. Centre Mazarin = surcôte (jusqu'à 8 000 €/m²) à éviter sauf cible patrimoniale. Saisonnalité étudiante marquée — provisionner 1 mois vacance/an.
Specificites du marche a Aix-en-Provence
- 40 000 étudiants (Aix-Marseille Université, Sciences Po, écoles)
- Ville chic et touristique = prix élevés
- Bassin emploi cadres + Vinci, Ineris
- Marché tendu en quasi-permanence
Quartiers porteurs a Aix-en-Provence
- Jas de Bouffan
- Sextius-Mirabeau
- Pont-de-l'Arc
Strategies fiscales pour investir a Aix-en-Provence
Dispositifs fiscaux et strategies a Aix-en-Provence :
- Aix-en-Provence en LMNP — economie d'impot estimee ~1 530 €/an (T2 50 m², TMI 30 %)
- Aix-en-Provence en deficit foncier — plafond exceptionnel 21 400 € pour passoires E/F/G renovees
- Aix-en-Provence en marchand de biens — achat-revente avec marge avant 5 ans
- Aix-en-Provence en viager — décote bouquet/rente sur biens occupants âgés
- Pinel à Aix-en-Provence — fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 : réduction en cours et prolongation pour les propriétaires
Villes proches de Aix-en-Provence
Prix réellement constatés à Aix-en-Provence
Sur les 12 mois à fin décembre 2025, 1 807 ventes d'appartements ont été enregistrées à Aix-en-Provence. Le prix médian s'établit à 4 819 €/m², stable par rapport aux 12 mois précédents (4 808 €/m² sur la période précédente).
Rapporté au prix moyen affiché dans les annonces à Aix-en-Provence (5 200 €/m²), le prix réellement conclu est inférieur de 7 %. L'écart donne un ordre de grandeur de la marge de négociation observée sur le marché.
| Type de bien | Prix médian €/m² | Ventes analysées |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 5 408 | 428 |
| T2 | 5 166 | 404 |
| T3 | 4 653 | 506 |
| T4 | 4 148 | 354 |
| Maison | 6 184 | 343 |
Source : DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP / data.gouv.fr (Licence ouverte). Ventes réelles enregistrées chez les notaires portant sur un seul logement, caves et parkings compris, hors ventes de neuf (VEFA), surfaces supérieures à 9 m². L'Alsace-Moselle n'est pas couverte par DVF (régime du livre foncier). Données arrêtées au 2026-09-22.
⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.