Rentabilite locative a Nice en 2026
Nice (Provence-Alpes-Côte d'Azur) affiche un rendement brut moyen de 4.1 % en 2026. Avec un prix moyen de 4 900 €/m² et un loyer median de 17 €/m²/mois, la ville (343 000 habitants) offre un compromis prix/rendement plus tendu : viser le LMNP ou les quartiers en developpement.
Donnees de marche a Nice en 2026
| Prix moyen au m² | 4 900 € |
| Loyer médian au m²/mois | 17 € |
| Rendement brut moyen | 4.1 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | +33 €/mois |
| Population | 343 000 habitants |
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 20 % |
Marche locatif a Nice
Nice présente un profil bicéphale : marché premium long-séjour (Cimiez, Mont-Boron, Promenade) avec rendement modeste 3,5-4 %, et marché Vieux-Nice / Riquier porté historiquement par la location courte tourisme. Depuis 2024, la réglementation municipale impose un numéro d'enregistrement pour la location saisonnière et a divisé par 2 le seuil de chiffre d'affaires en micro-BIC tourisme classé. Conséquence : retour vers le bail mobilité (1-10 mois) et le LMNP étudiant classique. Le Vieux Nice concentre les passoires DPE (immeubles XIXe) — anticiper 30-50 k€ de travaux pour un T2 60 m² avant location.
Specificites du marche a Nice
- Forte demande locative saisonnière (tourisme) — meublé tourisme attractif
- Encadrement strict des locations courtes (numéro d'enregistrement obligatoire)
- Marché vieillissant : peu de rotations sur biens premium
- DPE F-G concentrés dans le Vieux Nice (immeubles XIXe)
Quartiers porteurs a Nice
- Riquier
- Libération
- Saint-Roch
- Cimiez (premium)
Strategies fiscales pour investir a Nice
Dispositifs fiscaux et strategies a Nice :
- Nice en LMNP — economie d'impot estimee ~1 530 €/an (T2 50 m², TMI 30 %)
- Nice en deficit foncier — plafond exceptionnel 21 400 € pour passoires E/F/G renovees
- Nice en marchand de biens — achat-revente avec marge avant 5 ans
- Nice en viager — décote bouquet/rente sur biens occupants âgés
- Pinel à Nice — fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 : réduction en cours et prolongation pour les propriétaires
Villes proches de Nice
Prix réellement constatés à Nice
Sur les 12 mois à fin décembre 2025, 6 566 ventes d'appartements ont été enregistrées à Nice. Le prix médian s'établit à 4 872 €/m², en hausse de 2,1 % sur un an (4 773 €/m² sur la période précédente).
| Type de bien | Prix médian €/m² | Ventes analysées |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 5 412 | 1503 |
| T2 | 4 815 | 2145 |
| T3 | 4 626 | 1944 |
| T4 | 4 706 | 750 |
| Maison | 6 571 | 267 |
Source : DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP / data.gouv.fr (Licence ouverte). Ventes réelles enregistrées chez les notaires portant sur un seul logement, caves et parkings compris, hors ventes de neuf (VEFA), surfaces supérieures à 9 m². L'Alsace-Moselle n'est pas couverte par DVF (régime du livre foncier). Données arrêtées au 2026-09-22.
⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.