13e (Saint-Loup / Frais-Vallon) : investir en 2026
13e (Saint-Loup / Frais-Vallon) est un quartier accessible (25 % moins cher que la moyenne Marseille). Le prix moyen y est de 2 400 €/m² (vs 3 200 €/m² sur l'ensemble Marseille), pour un loyer median de 11 €/m²/mois et un rendement brut de 5.5 % (+0.3 pt vs moyenne ville).
Donnees 13e (Saint-Loup / Frais-Vallon) en 2026
| Prix moyen au m² | 2 400 € |
| Loyer median au m²/mois | 11 € |
| Rendement brut moyen | 5.5 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | +150 €/mois |
| Comparaison ville | -25 % sur le prix, +0.3 pt sur le rendement |
Strategies fiscales adaptees
Selon le profil de l'investisseur a 13e (Saint-Loup / Frais-Vallon), plusieurs dispositifs sont pertinents :
- Marseille en LMNP — meuble pour optimiser BIC + amortissement
- Marseille en deficit foncier — passoires E/F/G renovees, plafond 21 400 €
- Vue d'ensemble Marseille — comparer avec les autres quartiers
Autres quartiers de Marseille
- 1er (Vieux-Port / Belsunce) — 2 800 €/m², rendement 5.6 %
- 6e (Castellane / Lodi) — 3 500 €/m², rendement 5.1 %
- 7e (Endoume / Roucas-Blanc) — 4 500 €/m², rendement 4 %
- 8e (Périer / Bonneveine / Prado) — 3 900 €/m², rendement 4.6 %
⚠️ Donnees indicatives. Les rendements moyens d'un quartier cachent une dispersion importante par micro-zone, etage, etat du bien et DPE. Verifier au cas par cas avant tout engagement.