Investir a Fréjus en LMNP en 2026
Le statut LMNP combine simplicite et levier fiscal puissant via l'amortissement. A Fréjus, le prix moyen de 4 400 €/m² et le loyer median de 15 €/m²/mois donnent un rendement brut moyen de 4.1 %. Voici comment LMNP se comporte sur ce marche.
Donnees de marche a Fréjus en 2026
| Prix moyen au m² | 4 400 € |
| Loyer median au m²/mois | 15 € |
| Rendement brut moyen | 4.1 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | +17 €/mois |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 21 % |
Avantages de LMNP a Fréjus
- Amortissement du bien (~3-4 %/an) qui efface l'impot pendant 10-15 ans
- Regime micro-BIC : abattement 50 % sans comptabilite (recettes <= 77 700 €)
- Plus-value a la revente : regime des particuliers (exoneration a 22 ans IR)
- Pas de cotisations URSSAF (seuil LMP : 23 000 € + 50 % revenus du foyer)
- Quartiers a surveiller : Centre-ville, Quartiers résidentiels
Pieges a eviter
- ⚠️ Logement obligatoirement meuble (11 elements minimum, decret 2015-981)
- ⚠️ Impossible de combiner avec deficit foncier sur le meme bien
- ⚠️ Comptabilite reelle = expert-comptable obligatoire (~600 €/an)
- ⚠️ Cashflow T2 typique : légèrement négatif à neutre (-100 à +50 €/mois) — preparer la tresorerie sur 5-10 ans
Marche locatif a Fréjus
- Forte saisonnalité — opportunité location courte durée (Airbnb)
- Marché premium côte azur — demande étrangère soutenue
- DPE généralement correct (climat doux, peu d'habitations chauffées toute l'année)
Rentabilite estimee a Fréjus en LMNP
Rendement net apres impots : +1 a +2 points vs location nue micro-foncier. Pour un T2 de 50 m² a Fréjus achete au prix moyen, l'investisseur en LMNP peut esperer une economie d'impot annuelle d'environ 1 350 € (hypothese TMI 30 %).
⚠️ Donnees indicatives basees sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. A recouper avec une etude de marche localisee avant tout engagement.