Plafond d'amortissement LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi, cas chiffrés

TL;DR — Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit de limiter l'amortissement des logements loués en meublé non professionnel (LMNP) à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). L'amortissement qui ne peut pas être déduit faute de bénéfice serait perdu au lieu d'être reporté, et le stock déjà en report fin 2026 ne pourrait plus effacer que la moitié du bénéfice, pendant dix ans. Le mobilier, le micro-BIC et les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne sont pas visés. Ce n'est qu'un projet : le texte peut changer pendant le débat parlementaire, qui court jusqu'en décembre.

Depuis des années, le LMNP au réel doit son succès à une règle simple : on déduit chaque année une fraction du prix du logement (l'amortissement), ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant dix à quinze ans. Et quand l'amortissement dépasse le bénéfice, l'excédent n'est pas perdu : il est mis de côté et resservira plus tard.

Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) touche à ces deux piliers. Nous avons lu le texte et refait les calculs sur quatre situations types, pour voir qui serait vraiment concerné et de combien.

1. Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027

L'article 7 du projet, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », modifie l'article 39 C du Code général des impôts. Trois changements concernent le LMNP.

Un taux et un montant maximum

Lorsque la location meublée n'est pas exercée à titre professionnel, « l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal » (texte du projet).

Type de location	Taux maximum	Plafond annuel par foyer
Meublé classique (location à l'année, bail mobilité, étudiant hors résidence)	2,5 %	7 000 €
Meublé de tourisme (location courte durée au sens du code du tourisme)	1,5 %	5 000 €

Un taux de 2,5 % correspond à une durée d'amortissement de 40 ans. Aujourd'hui, le bâti est amorti par composants : le gros œuvre sur une longue durée, la toiture, la façade, les installations et les agencements sur des durées plus courtes. Le taux moyen dépasse donc souvent 2,5 %. Dans notre exemple plus bas, le plafond réduit l'amortissement du bâti d'un quart.

Le plafond de 7 000 € s'applique au foyer fiscal, tous biens confondus. C'est lui qui pèse le plus pour les investisseurs qui ont plusieurs logements.

La fin du report de l'amortissement excédentaire

Aujourd'hui, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le bénéfice de l'année est reportée sans limite de durée. D'après le texte et les premières analyses, les amortissements excédentaires deviendraient définitivement perdus à partir des exercices clos en 2027 (Légifiscal).

Concrètement, une année où vos loyers moins vos charges et intérêts ne suffisent pas à « absorber » tout l'amortissement, la différence disparaîtrait au lieu de protéger les années suivantes.

Un régime transitoire pour le stock déjà reporté

Les amortissements en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles, mais seulement « dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements constatés au titre de l'exercice, et pendant dix ans » (exposé des motifs). Ce qui n'aurait pas été utilisé en 2036 serait perdu.

Ce qui n'est pas visé

Le mobilier : le texte vise « l'amortissement de ces locaux ». Les meubles et équipements continuent de s'amortir normalement, en général sur 5 à 10 ans.
Le micro-BIC : pas d'amortissement dans ce régime, donc rien ne change. Le plafond de recettes reste de 83 600 € et l'abattement de 50 % pour la location classique.
Les résidences services : résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction), EHPAD et résidences agréées pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée.
Le LMP : les loueurs en meublé professionnels (recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer) restent sur les règles actuelles.

Pourquoi cette mesure

L'exposé des motifs l'assume : il s'agit de « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP », au profit de la location de longue durée. Le gouvernement met en avant le dispositif « Jeanbrun » créé par la loi de finances pour 2026 pour la location nue (amortissement de 3 à 5,5 % du prix, dans la limite de 12 000 € par an, sous condition de loyer abordable).

La mesure s'ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, en vigueur depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025).

2. Calendrier : quand le plafond s'appliquerait

Date	Étape
1er octobre 2026	Présentation du PLF 2027 en Conseil des ministres
Octobre à décembre 2026	Débat à l'Assemblée nationale puis au Sénat, amendements possibles
Fin décembre 2026	Vote et publication de la loi de finances pour 2027
Exercices clos en 2027	Première application du plafond et de la fin du report (selon le projet)
Printemps 2028	Première déclaration concernée (liasse 2031 sur les revenus 2027)

Rien ne s'applique aux revenus 2026, que vous déclarerez au printemps 2027.

3. Quatre cas chiffrés

Hypothèses communes : T2 acheté 150 000 € plus 12 000 € de frais de notaire, soit 162 000 €. Terrain estimé à 15 %, donc 137 700 € de bâti amortissable. Loué meublé 800 € par mois, 11 mois encaissés par an (8 800 €). Charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable, CFE) : 1 650 € par an. Mobilier : 4 000 € amortis sur 7 ans, soit 571 € par an, renouvelé tous les 7 ans. Tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % plus prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée : 48,6 % au total.

Amortissement du bâti :

règles actuelles (taux moyen de 3,33 %, soit 30 ans) : 4 590 € par an ;
PLF 2027 (2,5 %) : 137 700 × 2,5 % = 3 442 € par an, sous le plafond de 7 000 €.

Cas fictifs, à visée pédagogique. Votre taux réel dépend de la ventilation par composants retenue par votre comptable.

Cas 1 : acheté à crédit récemment

Crédit de 142 000 € sur 20 ans à 3,4 %, assurance 355 € par an. Les intérêts sont de 4 750 € la première année et baissent ensuite.

Les premières années, rien ne change : loyers moins charges, intérêts et assurance donnent environ 2 000 à 3 800 € de bénéfice avant amortissement, entièrement effacé par l'amortissement dans les deux cas. Impôt : 0 €.
La différence est invisible mais réelle : aujourd'hui, l'amortissement en trop (3 116 € la première année) s'accumule en réserve. Avec le PLF, la part en trop (1 968 € la première année) serait perdue chaque année.
L'impôt arrive plus tôt : avec la réserve, ce bien ne paierait aucun impôt pendant au moins 20 ans. Avec le plafond et sans report, l'impôt apparaîtrait dès la 11e année (35 €, puis 154 €, puis 277 €…) et atteindrait 1 266 € la 20e année.
Sur 20 ans : 0 € d'impôt aujourd'hui, environ 6 200 € avec le PLF.

Cas 2 : payé comptant

Sans crédit, le bénéfice avant amortissement est de 7 150 € par an. L'amortissement ne suffit déjà pas à tout effacer.

	Règles actuelles	PLF 2027
Loyers	8 800 €	8 800 €
Charges	− 1 650 €	− 1 650 €
Amortissement du bâti	− 4 590 €	− 3 442 €
Amortissement du mobilier	− 571 €	− 571 €
Résultat imposable	1 989 €	3 137 €
Impôt (48,6 %)	966 €	1 525 €

Soit + 558 € d'impôt par an. Le réel reste devant le micro-BIC, qui coûterait 8 800 × 50 % × 48,6 % = 2 138 €.

Cas 3 : quatre biens identiques payés comptant

C'est là que le plafond de 7 000 € par foyer fait mal. Le foyer garde des revenus d'activité supérieurs à ses recettes meublées et reste donc LMNP.

	Règles actuelles	PLF 2027, réel	Micro-BIC
Loyers	35 200 €	35 200 €	35 200 €
Charges	− 6 600 €	− 6 600 €	abattement 50 %
Amortissement du bâti	− 18 360 €	− 7 000 € (plafond)	—
Amortissement du mobilier	− 2 284 €	− 2 284 €	—
Résultat imposable	7 956 €	19 316 €	17 600 €
Impôt (48,6 %)	3 867 €	9 388 €	8 554 €

Deux enseignements :

+ 5 521 € d'impôt par an par rapport aux règles actuelles ;
le micro-BIC repasse devant le réel (834 € de moins), sans comptabilité. Pour les foyers à plusieurs biens, la question du régime est à reposer si le texte est voté.

Cas 4 : un stock d'amortissements en report fin 2026

Un investisseur a accumulé 30 000 € d'amortissements en report. À partir de 2027, son bien dégage chaque année 4 000 € de bénéfice après l'amortissement de l'exercice.

Aujourd'hui : le stock efface les 4 000 € chaque année. Impôt nul pendant 7 ans et demi, jusqu'à épuisement.
Avec le PLF : il ne peut déduire que la moitié du bénéfice, 2 000 € par an. Il paie l'impôt sur les 2 000 € restants, environ 972 € par an, et en 2036 il n'aura utilisé que 20 000 € : les 10 000 € restants seraient perdus.

4. Qui est concerné, qui ne l'est pas

Peu ou pas concernés

Les loueurs au micro-BIC.
Les investisseurs en résidence étudiante, senior ou EHPAD.
Un seul bien acheté à crédit récemment, à court terme : l'impôt reste nul les premières années, l'effet arrive plus tard (cas 1).

Concernés

Les biens payés comptant ou presque, où l'amortissement est entièrement utilisé chaque année (cas 2).
Les foyers à plusieurs biens, à cause du plafond de 7 000 € par foyer (cas 3).
Les loueurs qui ont un gros stock d'amortissements en report (cas 4).
Les meublés de tourisme, avec un plafond encore plus bas (1,5 % et 5 000 €), qui s'ajoute au durcissement du micro-BIC tourisme depuis 2025.

5. Que faire en attendant le vote

Le texte n'est pas définitif : des amendements peuvent modifier le taux, le plafond, le régime transitoire ou le calendrier. Quelques réflexes raisonnables, sans précipitation :

Faire le point sur votre stock d'amortissements en report, avec votre comptable ou sur votre dernière liasse fiscale. C'est le chiffre qui détermine votre exposition au régime transitoire.
Refaire le calcul de vos projets en cours avec et sans le plafond. Un achat qui ne tient que grâce à l'effacement total de l'impôt pendant quinze ans est le plus fragile.
Comparer à nouveau réel et micro-BIC si vous avez plusieurs biens : le cas 3 montre que le classement peut s'inverser.
Comparer avec la location nue : le déficit foncier (jusqu'à 10 700 € par an imputables sur le revenu global, 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu'à fin 2027) et le dispositif Jeanbrun deviennent relativement plus attractifs. Voir notre article sur le déficit foncier à 21 400 €.
Suivre le texte jusqu'à la publication de la loi de finances fin décembre. Nous mettrons cet article à jour.

6. Simuler l'effet du plafond sur votre bien

Le simulateur de rentabilité Investim'IA propose une option « Plafond d'amortissement LMNP prévu en 2027 (projet de loi, non voté) ». Elle est déjà cochée par ce lien : saisissez votre prix, votre loyer et votre crédit, puis décochez-la pour comparer.

Le simulateur retient une part amortissable de 80 % du prix, soit un amortissement de 2,5 % × 80 % = 2 % du prix avec l'option, dans la limite de 7 000 €. Il calcule l'impôt de la première année. Pour l'effet du report et du stock sur plusieurs années, appuyez-vous sur votre comptable.

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FAQ

Le plafond d'amortissement LMNP est-il voté ?

Non. Au 6 octobre 2026, c'est une proposition du gouvernement dans le projet de loi de finances pour 2027. Le Parlement l'examine jusqu'à fin décembre et peut la modifier ou la supprimer.

À partir de quand s'appliquerait-il ?

Selon le projet, aux exercices clos en 2027, donc aux loyers de 2027 déclarés au printemps 2028. Vos revenus 2026 ne sont pas concernés.

Le plafond de 7 000 € est-il par bien ou par foyer ?

Par foyer fiscal, tous biens meublés non professionnels confondus. Un couple marié ou pacsé avec trois appartements partage donc un seul plafond.

Le mobilier est-il concerné ?

Le texte vise l'amortissement « des locaux ». Le mobilier et les équipements ne sont pas mentionnés et continueraient de s'amortir comme aujourd'hui.

Que deviennent les amortissements déjà reportés ?

Ils resteraient déductibles de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après l'amortissement de l'année. La part non utilisée en 2036 serait perdue.

Et le micro-BIC ?

Il n'est pas modifié par ce projet : abattement de 50 % et plafond de 83 600 € de recettes pour la location meublée classique. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement reste de 30 % dans la limite de 15 000 €.

Les résidences étudiantes et EHPAD sont-elles concernées ?

Non. Les résidences pour étudiants, jeunes en formation ou seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée sont exclus du plafond.

Faut-il passer au micro-BIC ou en location nue ?

Cela dépend de votre situation : nombre de biens, crédit, stock d'amortissements, travaux prévus. Faites le calcul avec et sans le plafond, et attendez le texte définitif avant de changer de régime.

Sources

Projet de loi de finances pour 2027, article 7 et exposé des motifs, pages 49 à 51 (budget.gouv.fr)
Article 39 C du Code général des impôts (amortissement des biens donnés en location), sur legifrance.gouv.fr
Légifiscal, « PLF 2027 : l'amortissement en LMNP plafonné » (legifiscal.fr)
Loi de finances pour 2025, réintégration des amortissements dans la plus-value des loueurs en meublé non professionnels

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil personnalisé en investissement ou en fiscalité. Il décrit un projet de loi qui peut évoluer. Pour toute décision, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

Pour aller plus loin

Le guide complet du LMNP 2026 — Régimes, amortissement, déclaration, revente.
LMNP : régime réel ou micro-BIC ? — La comparaison chiffrée des deux régimes.
LMNP ou SCI à l'IS — Une autre structure, avec ses propres règles d'amortissement.
Déficit foncier à 21 400 € — L'alternative en location nue avec travaux.

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