Loyers impayés : la procédure complète R1 → R8 en 2026

Quand un locataire arrête de payer son loyer, le bailleur n'est pas démuni — mais il doit suivre une procédure stricte, encadrée par le Code civil (art. 1344 et suivants) et la loi du 6 juillet 1989. Improviser, c'est s'exposer à voir une expulsion annulée pour vice de forme.

Cet article détaille les 8 étapes du recouvrement — de la relance amiable au recouvrement judiciaire — avec leurs délais légaux, leurs prérequis, et les pièges à éviter.

Pourquoi une procédure en 8 étapes ?

Le législateur protège à la fois le bailleur (droit à percevoir son loyer) et le locataire (protection contre les expulsions abusives). Chaque étape de la procédure de recouvrement répond à une logique de gradation : on commence par la voie amiable, puis on monte progressivement vers le judiciaire si le locataire ne régularise pas.

Sauter une étape (par exemple, demander une expulsion sans avoir signifié de commandement de payer) invalide toute la procédure. D'où l'intérêt de respecter scrupuleusement la chronologie ci-dessous.

R1 — Relance amiable (J+5)

Délai légal : dès le 6ᵉ jour après la date d'échéance (par convention le 5 du mois). Forme : email, SMS, lettre simple — aucune formalité requise. Coût : gratuit.

Première étape : un simple rappel, courtois, avant que la situation ne se cristallise. Dans 60 % des cas, le locataire a oublié, son virement a échoué, ou il traverse une difficulté ponctuelle qu'un échange peut désamorcer.

Modèle court : "Bonjour [Prénom], votre loyer de [montant] € pour le mois de [mois] n'a pas été reçu. S'agit-il d'un oubli ? N'hésitez pas à me contacter pour échanger sur la situation. Cordialement, [Bailleur]."

À ce stade, ne menacez pas : restez factuel et bienveillant. Si le locataire répond et propose un échéancier raisonnable, formalisez-le par écrit (email suffit) — c'est un début de preuve de bonne foi des deux côtés.

R2 — Lettre recommandée avec AR (LRAR) (J+30)

Délai légal : à partir du 30ᵉ jour de retard. Forme : lettre recommandée avec accusé de réception obligatoire. Coût : ~6 à 8 € (timbre + AR).

Si la R1 amiable n'a rien donné après 30 jours, on passe à l'écrit officiel. La LRAR a deux fonctions :

Faire courir les intérêts moratoires au taux légal (3,71 % en 2026), conformément à l'article 1344-1 du Code civil
Constituer une preuve datée indispensable pour la suite de la procédure

La lettre doit reprendre :

Le détail des sommes dues (loyer + charges + éventuels frais)
La référence du bail
Un délai de paiement (15 jours minimum)
L'avertissement qu'à défaut, une mise en demeure sera signifiée

R3 — Mise en demeure (J+45)

Délai légal : 15 jours minimum après la LRAR (art. 1344 CCiv). Forme : acte d'huissier de justice OU LRAR avec mention "mise en demeure". Coût : ~50 à 100 € si huissier.

La mise en demeure est l'étape charnière : elle enclenche officiellement la procédure de recouvrement. Si vous avez une clause résolutoire dans votre bail (à vérifier — c'est presque toujours le cas dans les baux types), elle déclenche aussi le mécanisme de résiliation automatique en cas de non-paiement persistant.

À partir de la mise en demeure :

Le locataire dispose en général de 15 jours pour régulariser
Passé ce délai sans réponse, vous pouvez engager R4 (commandement de payer)

R4 — Commandement de payer (J+60)

Délai légal : au moins 60 jours de retard cumulé. Forme : acte d'huissier obligatoire (commissaire de justice depuis 2022). Coût : ~150 à 250 €.

Le commandement de payer est l'acte fondateur de la procédure judiciaire. Il ne peut être délivré que par un commissaire de justice (ex-huissier).

À partir de sa signification, le locataire dispose de :

6 semaines pour payer si bail nu (résidence principale)
2 mois pour payer si bail meublé

À l'issue de ce délai, si rien n'est payé :

La clause résolutoire du bail est acquise (le bail est juridiquement résilié)
Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir un titre exécutoire

⚠️ Information CCAPEX obligatoire : à partir de 2 quittances impayées (ou ≥ 2 mois de retard), le commissaire de justice doit signaler le dossier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) du département. Cette signalétique vise à proposer un accompagnement social au locataire.

R5 — Saisine CCAPEX (J+60, ≥ 2 quittances impayées)

Déclenchement : automatique via huissier au stade R4 si conditions réunies. Forme : notification administrative. Coût : inclus dans la procédure R4.

La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) est un dispositif de médiation préventive. Sa saisine n'arrête pas votre procédure mais permet :

Au locataire de bénéficier d'un accompagnement (FSL, plan d'apurement, assistante sociale)
À la procédure d'expulsion d'être éventuellement suspendue si un plan est trouvé

Pour le bailleur, c'est une étape subie plus que choisie — mais elle peut accélérer un règlement amiable du conflit.

R6 — CAF / caution (parallèle aux R3-R5)

Si votre locataire perçoit des APL (aides au logement), la CAF peut être saisie dès J+45 d'impayé pour activer le maintien du droit aux aides ou le versement direct au bailleur.

Si vous avez une caution solidaire (parents du locataire en général), c'est dès la mise en demeure (R3) qu'il faut l'informer formellement par LRAR : elle est tenue de payer en lieu et place du locataire défaillant.

R7 — Activation GLI (Garantie Loyers Impayés)

Si vous avez souscrit une GLI (assurance loyers impayés) au moment de la signature du bail, c'est le moment de l'activer. Conditions typiques :

2 quittances impayées consécutives
Dossier complet : copie du bail, du dossier locataire, des relances effectuées
Délai de carence (souvent 2-3 mois) avant indemnisation

La GLI couvre généralement jusqu'à 70 000 € d'arriérés et prend en charge les frais de procédure. C'est l'assurance la plus rentable pour un bailleur — coût annuel ~3-4 % du loyer, indemnisation potentielle ~3 à 4 ans de loyer.

R8 — Recouvrement judiciaire et expulsion

Délai pratique : 6 à 18 mois après le commandement de payer. Forme : assignation devant le juge des contentieux de la protection. Coût : ~500 à 1 500 € (avocat optionnel mais recommandé, frais de justice).

Dernière étape : la procédure judiciaire pleine. Étapes :

Assignation du locataire devant le juge des contentieux de la protection (compétent pour les baux d'habitation)
Audience : le juge examine la situation, vérifie la procédure, peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 36 mois)
Jugement : si la procédure est régulière, le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion
Signification du jugement par commissaire de justice
Commandement de quitter les lieux : 2 mois pour partir (sauf décision contraire)
Concours de la force publique si nécessaire (préfet)

La trêve hivernale : période sacralisée

🚨 Du 1ᵉʳ novembre au 31 mars (loi 89-462 art. 15-1), aucune expulsion ne peut être exécutée — sauf cas exceptionnels (squatteurs, logement présentant un péril).

Cela ne signifie pas que la procédure s'arrête : vous pouvez toujours obtenir un jugement, signifier un commandement de quitter les lieux, etc. Mais l'expulsion physique par la force publique est suspendue. Adaptez votre calendrier en conséquence : engager une procédure en septembre, c'est repousser l'expulsion à mai au mieux.

Récapitulatif des coûts moyens (2026)

Étape	Coût indicatif	Cumulé
R1 amiable	0 €	0 €
R2 LRAR	8 €	8 €
R3 mise en demeure (huissier)	80 €	88 €
R4 commandement de payer	200 €	288 €
R8 procédure judiciaire (avec avocat)	1 200 €	~1 500 €

Sans GLI, un dossier d'impayés moyen coûte donc ~1 500 € de frais de procédure au bailleur, en plus des loyers perdus (qui peuvent atteindre 12 à 18 mois). D'où l'intérêt vital d'une assurance GLI pour les patrimoines locatifs ≥ 2 biens.

Bonnes pratiques pour limiter les impayés

Sélection rigoureuse du dossier au moment de la candidature (taux d'effort ≤ 33 %, garant solvable, justificatifs vérifiés)
Souscrire une GLI dès le départ — surtout pour le 1ᵉʳ bien locatif où une vacance prolongée peut casser la rentabilité
Réagir dès J+5 : plus on traîne, plus on perd de mois de loyer
Tracer chaque action par écrit (email + LRAR) — pour avoir un dossier béton si on arrive jusqu'au juge
Utiliser un outil de gestion locative qui détecte automatiquement les retards et propose la prochaine action recommandée

Checklist : que faire dès le 1ᵉʳ jour de retard ?

Vérifier que la dette est bien réelle (parfois c'est juste un délai de virement)
Envoyer une R1 amiable par email/SMS (gratuit, immédiat)
Si pas de réponse à J+30 → préparer la LRAR (R2)
Activer le suivi via votre outil de gestion locative pour automatiser les rappels
Si caution solidaire → l'informer formellement dès la R3
Si GLI → contacter votre assureur dès la 2ᵉ mensualité impayée

Foire aux questions

Combien de temps prend une expulsion en 2026 ? En moyenne 18 à 24 mois entre le 1ᵉʳ impayé et l'expulsion effective, en raison de la trêve hivernale et des délais judiciaires. La GLI permet d'amortir cette période sans rupture de trésorerie.

Puis-je couper l'eau ou changer la serrure ? Non. Toute "expulsion sauvage" (changement de serrure, coupure de fluides, intimidation) est punie de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (art. 226-4-2 Code pénal).

Faut-il un avocat ? Pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais fortement recommandé dès qu'on dépasse R4. Un commissaire de justice (huissier) est en revanche obligatoire dès R3 ou R4.

Quand puis-je commencer à compter les intérêts moratoires ? À partir de la mise en demeure (R3) au taux légal annuel — 3,71 % en 2026. Calcul : principal × 3,71 % × (jours_retard / 365).

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