Réduction d'impôt Pinel en 2026 : calcul pas-à-pas pour les achats jusqu'à fin 2024

TL;DR — Le Pinel s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2024 et n'a pas été prolongé : aucun achat réalisé depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 n'y ouvre droit, y compris en VEFA. Cet article s'adresse aux propriétaires qui ont acheté avant : ils conservent leur réduction jusqu'au terme de leur engagement. Le calcul est mécanique : base retenue × taux correspondant à la durée d'engagement, la base étant plafonnée à 300 000 € par an et 5 500 €/m². Le taux dépend de l'année d'achat : 9 % / 12 % / 14 % pour le Pinel classique 2024, 12 % / 18 % / 21 % pour le Pinel+ (2023-2024) et les achats de 2014 à 2022. Pour un nouvel investissement, comparez plutôt le LMNP et le déficit foncier.

Le dispositif Pinel a été le pilier de la défiscalisation immobilière française pendant 9 ans. Il est fermé aux nouveaux achats, mais de nombreux propriétaires sont encore engagés et se demandent comment se calcule leur réduction, quels engagements restent valables en 2026 et s'il faut prolonger. Cet article répond précisément, formule par formule.

1. Pinel ou Pinel+ : où en est-on en 2026 ?

DispositifPériodeTaux 6 ansTaux 9 ansTaux 12 ans
Pinel classique 2014-2022Acquisition jusqu'à 202212 %18 %21 %
Pinel dégressif 2023Acquisition en 202310,5 %15 %17,5 %
Pinel dégressif 2024Acquisition en 20249 %12 %14 %
Pinel+ (QPV ou critères de performance et de confort)2023-202412 %18 %21 %
Pinel après 2024Acquisition 2025+❌ Aucun

Conséquence pour 2026 : aucun nouveau Pinel ne peut être ouvert. Pour une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), seule compte la date de l'acte authentique : une VEFA dont l'acte a été signé au plus tard le 31/12/2024 reste éligible, à condition que le logement soit achevé dans les 30 mois suivant l'acte et loué dans les 12 mois suivant l'achèvement. Une VEFA dont l'acte est signé en 2025 ou après n'ouvre droit à aucune réduction, même si le contrat de réservation date de 2024.

2. La formule de calcul, étape par étape

Étape 1 : Déterminer la base imposable

La réduction Pinel se calcule sur le prix d'achat plus frais de notaire, plafonné à :

Base éligible = MIN(
  prix_total_acquisition,
  300 000 €,
  surface_habitable × 5 500 €
)

Exemple concret : un T3 de 65 m² acheté 380 000 € avec frais de notaire.

Étape 2 : Appliquer le taux

Réduction totale = Base éligible × taux selon durée
Réduction annuelle = Réduction totale / durée

Pour notre T3 acheté en 2024, engagement 12 ans :

Soit 3 500 € imputés sur l'IR pendant 12 ans (sous réserve d'avoir un IR suffisant à imputer chaque année).

Étape 3 : Vérifier le plafonnement des niches fiscales

Toutes les niches fiscales (Pinel inclus) sont plafonnées à 10 000 €/an par foyer fiscal. Si vous cumulez Pinel + autres avantages (emploi à domicile, etc.), vous pouvez dépasser et perdre la partie excédentaire.

3. Les zones Pinel et les plafonds à respecter

ZoneTension du marchéExemples
A bisTrès tenduParis, proche couronne (75 + 92 + 93 + 94 sauf certaines communes)
ATenduLyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nice (intra-muros), Toulouse, Genève frontière
B1Modéré-tenduMétropoles régionales (Nantes, Rennes, Strasbourg…), grandes agglos
B2DétenduVilles moyennes, hors zonage Pinel depuis 2018 (sauf agréments)
CDétenduHors Pinel

Le logement devait être situé en zone éligible à la date de l'acquisition. Depuis 2018, le Pinel était limité aux zones A bis, A et B1 (les B2 ont été retirées en 2018). La zone du logement fixe aussi le plafond de loyer à respecter pendant tout l'engagement.

Plafonds de loyers Pinel (par m²)

Pendant l'engagement, prolongations comprises, le loyer pratiqué doit respecter un plafond mensuel, révisé chaque année (valeurs indicatives) :

ZonePlafond loyer / m²
A bis18,90 €
A14,03 €
B111,31 €
B2 (sur agrément)9,83 €

Et un coefficient de surface s'applique : 0,7 + 19/S (où S est la surface habitable), plafonné à 1,2.

Exemple T3 65 m² zone A :

4. Plafonds de ressources des locataires

Le locataire doit respecter des plafonds de revenus annuels (revenu fiscal de référence N-2). Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone.

Pour 2026 (montants indicatifs) :

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1
Personne seule41 855 €41 855 €34 115 €
Couple62 555 €62 555 €45 558 €
+ 1 personne à charge81 974 €75 194 €54 791 €

(Source : DGFiP, mise à jour annuelle)

5. Trois exemples chiffrés complets

Exemple A : T2 zone B1 acheté 2024 — engagement 9 ans

Exemple B : T3 zone A bis acheté 2023 — engagement 12 ans

Exemple C : T2 Pinel+ acheté 2024 — engagement 9 ans

6. Pinel en cours : faut-il prolonger ?

Un engagement de 6 ans peut être prolongé deux fois de 3 ans, un engagement de 9 ans une fois de 3 ans, dans la limite de 12 ans. Le gain d'une prolongation se calcule ainsi :

Gain de la prolongation = Base éligible × (taux de la nouvelle durée − taux actuel)

Pour l'exemple A (achat 2024, base 220 000 €), passer de 9 à 12 ans porte le taux de 12 % à 14 % : 4 400 € de réduction supplémentaire, étalés sur les 3 années de prolongation. En contrepartie, les plafonds de loyer et de ressources du locataire s'appliquent 3 ans de plus. Comparez ce gain au loyer de marché que vous pourriez pratiquer sans le Pinel. Notre calculateur Pinel fait ce calcul selon l'année d'achat, la surface et la durée.

Plus largement, le rendement net global d'un Pinel reste modeste :

Beaucoup de bailleurs Pinel découvrent à la sortie qu'ils ont moins gagné qu'un investissement locatif libre en LMNP réel sur la même durée. L'avantage Pinel se concentre sur la rentrée fiscale (les 3 000-4 500 €/an d'impôt en moins), au prix d'une rentabilité économique plate.

→ Pinel ou LMNP : que faire à la fin de l'engagement

Conclusion

Si vous êtes encore engagé dans un Pinel, prenez le temps de vérifier votre échéance et votre durée optimale. Une simulation à 6 ans peut s'avérer plus intéressante que de prolonger jusqu'à 12 ans, surtout si le marché de revente vous est favorable au moment de la sortie (les abattements pour durée de détention du régime particuliers s'appliquent normalement).

→ Calculer ma réduction Pinel et le gain d'une prolongation

Vous préparez un nouvel investissement ? Le Pinel n'est plus ouvert aux achats : comparez le LMNP et le déficit foncier sur une annonce réelle avec le simulateur Investim'IA.

Sources : article 199 novovicies du CGI, BOFiP IR-RICI-360, plafonds DGFiP arrêté annuel, Notaires de France : fin du dispositif Pinel. Mise à jour septembre 2026.

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