DPE 2026 et investissement locatif — interdictions, opportunités, stratégies

TL;DR — Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements DPE G sont interdits à la location (nouveaux contrats et renouvellements). En 2028, ce sera le tour des DPE F. En 2034, les DPE E rejoindront l'interdiction. La conséquence : un quart du parc locatif français est en train d'être progressivement exclu, ce qui crée à la fois un risque (pour les bailleurs qui n'ont rien anticipé) et une opportunité (acheter décoté, rénover avec déficit foncier 21 400 €, créer de la plus-value). Cet article distingue les passoires à fuir et celles à viser.

La loi Climat & Résilience d'août 2021 a programmé une sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif. Six ans plus tard, on voit l'effet : les vendeurs de DPE G/F/E lâchent du prix, les acheteurs informés en profitent. L'investisseur lambda, lui, hésite : faut-il se tenir à distance ou y voir une niche rentable ? La réponse n'est pas binaire.

1. Le calendrier exact des interdictions

Classe DPEInterdiction locationStatut 2026
G1ᵉʳ janvier 2025Interdit aux nouveaux contrats et renouvellements
F1ᵉʳ janvier 2028Encore louable jusque-là
E1ᵉʳ janvier 2034Encore louable jusque-là
DPas d'interdiction prévueOK
A, B, CConformesOK

L'interdiction concerne les nouveaux contrats de location et les renouvellements de bail. Les contrats en cours signés avant la date butoir restent valides jusqu'à leur fin naturelle.

Les exceptions

Il existe quelques exceptions importantes :

2. L'état du parc en France

D'après l'ADEME (2024-2025) :

Classe DPEPart du parc locatif privé
A1 %
B4 %
C18 %
D35 %
E22 %
F14 %
G6 %
Total E/F/G (passoires)42 %

Conséquence : 42 % du parc locatif est en cours d'exclusion progressive. La pression sur les bailleurs va s'intensifier en 2027-2028.

3. Le piège classique de l'achat de passoire sans réflexion

L'investisseur novice voit une annonce "T3 80 m² 130 000 € (au lieu de 165 000 €) DPE F" et croit faire une affaire. Il oublie deux choses :

  1. Les travaux ne sont jamais aussi chers que vous le pensez — ils sont plus chers
  2. Le calendrier serré : pour louer en 2028+, il faut sortir du F → travaux à programmer dans l'année qui vient

Combien coûtent réellement les travaux ?

Pour faire passer un appartement F → C (saut de 2 classes minimum), il faut typiquement :

PosteCoût estimé (T3 80 m²)
Isolation thermique murs intérieurs4 000 - 8 000 €
Remplacement fenêtres (double vitrage)6 000 - 12 000 €
Système chauffage (PAC ou radiateurs élec performants)8 000 - 15 000 €
Ventilation VMC double flux3 000 - 5 000 €
Audit énergétique + maîtrise d'œuvre1 000 - 2 500 €
Total22 000 - 42 500 €

Pour une maison individuelle, ajouter isolation toiture (5-15 k€) et éventuellement isolation extérieure (15-25 k€).

Les aides 2026

4. Le levier puissant : déficit foncier 21 400 € (2026)

C'est ici que la passoire thermique devient une opportunité fiscale réelle pour le bailleur en régime foncier réel (location nue) :

Concrètement, sur un T3 acheté 130 000 € avec 35 000 € de travaux énergétiques en 2026 :

Revenus fonciers année des travaux : 8 000 €
Charges déductibles (taxes, intérêts, …) : 4 000 €
Travaux énergétiques : 35 000 €
─────────────────────────────────────
Revenu foncier net : -31 000 €

Imputé sur revenu global : 21 400 € (plafond rénovation énergétique)
Reporté sur 10 ans : 9 600 €

Pour un investisseur en TMI 30 % + 17,2 % PS, l'économie d'impôt l'année des travaux est de :

21 400 × (30 % + 17,2 %) = 10 100 €

À comparer aux 35 000 € de travaux. Net coût travaux ≈ 25 000 € (sur l'année), avec un report de 9 600 € sur les années suivantes pour réduction additionnelle.

→ Simuler le déficit foncier exceptionnel

5. La grille de décision : quelle passoire viser, laquelle fuir ?

SituationStratégie
DPE G + immeuble en copro avec AG bloquanteFuir — risque réglementaire majeur
DPE F appartement (charges raisonnables)Viser si décote >20 % et travaux <30 k€
DPE E appartementViser si décote >10 % et travaux <20 k€
Maison individuelle DPE GViser si décote >25 % et terrain bonifie
Studio DPE F dans copro toute petiteÀ étudier : rénovation chauffage simple peut suffire
Bien en zone tendue acheteur (Paris, Lyon centre)Fuir — décote marketante mais pas réelle

Les marchés où la décote est réelle

Les marchés où la décote est illusoire

6. La plus-value cachée de la rénovation

Au-delà de l'optimisation fiscale, rénover une passoire crée de la valeur :

Cas pratique : T3 60 m² acheté 145 000 € DPE F en 2026, 30 000 € travaux pour atteindre C. Valeur 2030 estimée 200-220 000 € (vs 160-170 000 € sans rénovation et bien plus difficile à vendre).

7. La méthodologie pour évaluer une passoire avant achat

Demandez ces 5 documents au vendeur :

  1. DPE complet (pas juste la lettre, le document de 5-6 pages)
  2. Audit énergétique (obligatoire pour les biens en copropriété de + de 50 lots)
  3. Procès-verbaux des 3 dernières AG (pour repérer les votes travaux et les blocages)
  4. Carnet d'entretien de la copropriété
  5. Liste détaillée des charges (chauffage collectif vs individuel)

Sans ces documents, n'achetez pas. C'est la règle d'or.

Conclusion

Le DPE n'est plus une variable de second ordre — c'est désormais le filtre principal sur le marché locatif. Les bailleurs qui anticipent (rénovation programmée, déficit foncier 21 400 €, plus-value à la revente) prendront des marges considérables sur ceux qui n'ont rien fait. Les bailleurs qui dorment dessus seront contraints de vendre dans la précipitation.

→ Simuler ma rentabilité avec rénovation et déficit foncier

Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat & Résilience), articles 156 II 3° et 31 du CGI, BOFiP-Impôts RFPI-BASE, données ADEME 2024, mise à jour avril 2026.

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