Rentabilite locative a Bordeaux en 2026
Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine) affiche un rendement brut moyen de 3.7 % en 2026. Avec un prix moyen de 4 600 €/m² et un loyer median de 14 €/m²/mois, la ville (260 000 habitants) offre un compromis prix/rendement plus tendu : viser le LMNP ou les quartiers en developpement.
Donnees de marche a Bordeaux en 2026
| Prix moyen au m² | 4 600 € |
| Loyer médian au m²/mois | 14 € |
| Rendement brut moyen | 3.7 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | -67 €/mois |
| Population | 260 000 habitants |
| Région | Nouvelle-Aquitaine |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 16 % |
Marche locatif a Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
Specificites du marche a Bordeaux
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Quartiers de Bordeaux
- Chartrons — 5 200 €/m², rendement brut 3.7 %
- Saint-Pierre / Hôtel de Ville — 5 500 €/m², rendement brut 3.5 %
- Victoire / Saint-Michel — 4 400 €/m², rendement brut 3.8 %
- Bastide (rive droite) — 4 100 €/m², rendement brut 3.8 %
- Caudéran — 4 900 €/m², rendement brut 3.4 %
- Bacalan / Bassins-à-flot — 4 700 €/m², rendement brut 3.6 %
Strategies fiscales pour investir a Bordeaux
Dispositifs fiscaux et strategies a Bordeaux :
- Bordeaux en LMNP — economie d'impot estimee ~1 260 €/an (T2 50 m², TMI 30 %)
- Bordeaux en deficit foncier — plafond exceptionnel 21 400 € pour passoires E/F/G renovees
- Bordeaux en marchand de biens — achat-revente avec marge avant 5 ans
- Bordeaux en viager — décote bouquet/rente sur biens occupants âgés
- Pinel à Bordeaux — fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 : réduction en cours et prolongation pour les propriétaires
Villes proches de Bordeaux
Prix réellement constatés à Bordeaux
Sur les 12 mois à fin décembre 2025, 3 314 ventes d'appartements ont été enregistrées à Bordeaux. Le prix médian s'établit à 4 124 €/m², en baisse de 2,4 % sur un an (4 227 €/m² sur la période précédente).
Rapporté au prix moyen affiché dans les annonces à Bordeaux (4 600 €/m²), le prix réellement conclu est inférieur de 10 %. L'écart donne un ordre de grandeur de la marge de négociation observée sur le marché.
| Type de bien | Prix médian €/m² | Ventes analysées |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 4 520 | 733 |
| T2 | 4 204 | 1078 |
| T3 | 3 882 | 929 |
| T4 | 3 707 | 431 |
| Maison | 4 860 | 1065 |
Source : DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP / data.gouv.fr (Licence ouverte). Ventes réelles enregistrées chez les notaires portant sur un seul logement, caves et parkings compris, hors ventes de neuf (VEFA), surfaces supérieures à 9 m². L'Alsace-Moselle n'est pas couverte par DVF (régime du livre foncier). Données arrêtées au 2026-09-22.
⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.