Rentabilite locative a Saint-Étienne en 2026
Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes) affiche un rendement brut moyen de 7.7 % en 2026. Avec un prix moyen de 1 400 €/m² et un loyer median de 9 €/m²/mois, la ville (173 000 habitants) offre un cashflow generalement positif sur les T2/T3.
Donnees de marche a Saint-Étienne en 2026
| Prix moyen au m² | 1 400 € |
| Loyer médian au m²/mois | 9 € |
| Rendement brut moyen | 7.7 % |
| Cashflow T2 50 m² (estimation) | +217 €/mois |
| Population | 173 000 habitants |
| Région | Auvergne-Rhône-Alpes |
| Part de passoires DPE (E/F/G) | 28 % |
Marche locatif a Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
Specificites du marche a Saint-Étienne
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Quartiers porteurs a Saint-Étienne
- Hôtel de Ville
- Bellevue
- Saint-Roch
Strategies fiscales pour investir a Saint-Étienne
Dispositifs fiscaux et strategies a Saint-Étienne :
- Saint-Étienne en LMNP — economie d'impot estimee ~810 €/an (T2 50 m², TMI 30 %)
- Saint-Étienne en deficit foncier — plafond exceptionnel 21 400 € pour passoires E/F/G renovees
- Saint-Étienne en marchand de biens — achat-revente avec marge avant 5 ans
- Saint-Étienne en viager — décote bouquet/rente sur biens occupants âgés
- Pinel à Saint-Étienne — fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025 : réduction en cours et prolongation pour les propriétaires
Villes proches de Saint-Étienne
- Rentabilite locative a Lyon
- Rentabilite locative a Villeurbanne
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Prix réellement constatés à Saint-Étienne
Sur les 12 mois à fin décembre 2025, 2 203 ventes d'appartements ont été enregistrées à Saint-Étienne. Le prix médian s'établit à 1 200 €/m², en hausse de 1 % sur un an (1 188 €/m² sur la période précédente).
Rapporté au prix moyen affiché dans les annonces à Saint-Étienne (1 400 €/m²), le prix réellement conclu est inférieur de 14 %. L'écart donne un ordre de grandeur de la marge de négociation observée sur le marché.
| Type de bien | Prix médian €/m² | Ventes analysées |
|---|---|---|
| Studio / T1 | 1 425 | 412 |
| T2 | 1 207 | 505 |
| T3 | 1 172 | 652 |
| T4 | 1 146 | 463 |
| Maison | 2 259 | 225 |
Source : DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP / data.gouv.fr (Licence ouverte). Ventes réelles enregistrées chez les notaires portant sur un seul logement, caves et parkings compris, hors ventes de neuf (VEFA), surfaces supérieures à 9 m². L'Alsace-Moselle n'est pas couverte par DVF (régime du livre foncier). Données arrêtées au 2026-09-22.
⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.