Montpellier vs Bordeaux : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Montpellier (Occitanie) et Bordeaux (Nouvelle-Aquitaine). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Montpellier | Bordeaux | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Occitanie | Nouvelle-Aquitaine | — |
| Population | 295 000 | 260 000 | Montpellier |
| Prix moyen €/m² | 3 400 | 4 600 | Montpellier (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 14 | 14 | Bordeaux |
| Rendement brut | 4.9 % | 3.7 % | Montpellier |
| Passoires DPE (E/F/G) | 16 % | 16 % | — |
Verdict : où investir ?
Si vous cherchez le rendement maximal, Montpellier (4.9 %) bat Bordeaux (3.7 %) de 1.2 points. Si la plus-value ou la demande locative prime, Bordeaux reste compétitive.
Spécificités de Montpellier
Montpellier détient un record national : 1 étudiant pour 4 habitants (75 000 étudiants pour 295 000 hab.). Cette particularité fait de la ville LA destination LMNP étudiant par excellence — un T1 proche faculté Aiguelongue ou Hôpitaux-Facultés peut atteindre 5,5 % brut avec un bail étudiant 9 mois. Le climat et le cadre méditerranéen attirent une demande locative annuelle complémentaire de jeunes actifs et retraités CSP+. Le tramway lignes 1-4 maille déjà la ville, la ligne 5 (mise en service 2028, axe Mosson-Lavérune) tire les prix le long du futur tracé. La cible idéale : T1/T2 25-40 m² entre Boutonnet et Beaux-Arts, prix d'entrée 90-130 k€.
- Capitale étudiante française (75 000 étudiants pour 295 000 hab.)
- Tramway 1-4 maillé + ligne 5 prévue 2028
- Croissance démographique soutenue (+1.2 %/an)
- Climat attractif = forte demande locative
Spécificités de Bordeaux
Bordeaux a connu la plus forte correction de prix des grandes métropoles depuis 2023 : -5 à -8 % sur l'ancien rive gauche, après une décennie d'envolée portée par la LGV Paris-Bordeaux (2017). Cette détente crée des opportunités d'entrée sur l'ancien rénové classé C-D, notamment dans les quartiers Capucins, Saint-Michel et Bacalan. La rive droite (Bastide), longtemps délaissée, fait l'objet d'un plan d'urbanisme massif (renaturation des berges, ZAC Garonne Eiffel) — potentiel de plus-value à 5-10 ans réel mais incertain sur le calendrier. La pierre bordelaise (échoppes, immeubles 1900) concentre un fort taux F-G : prévoir 50-100 k€ de travaux pour un T3 60 m².
- Marché qui s'est légèrement détendu depuis 2023 (-5 à -8 %)
- Plan d'urbanisme rive droite : forte requalification = potentiel plus-value
- Tramway A/B/C/D bien maillé — proximité = +20 % loyer
- Population étudiante 100 000 — demande locative T1/T2 stable
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Montpellier — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Bordeaux — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Montpellier en LMNP
- Investir à Bordeaux en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Montpellier | Bordeaux |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 3 388 | 4 124 |
| Évolution sur un an | +2,6 % | -2,4 % |
| Ventes analysées | 3 926 | 3 314 |
| Prix médian maison €/m² | 3 826 | 4 860 |
À l'achat réel, Montpellier est 22 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
Comparaisons connexes
- Montpellier vs Paris
- Montpellier vs Marseille
- Montpellier vs Lyon
- Montpellier vs Toulouse
- Bordeaux vs Paris
- Bordeaux vs Marseille
- Bordeaux vs Lyon
- Bordeaux vs Toulouse
Voir toutes les comparaisons de villes
⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.