Nice vs Saint-Étienne : où investir en 2026 ?
Comparatif investissement locatif entre Nice (Provence-Alpes-Côte d'Azur) et Saint-Étienne (Auvergne-Rhône-Alpes). Prix moyens, loyers, rendements bruts, spécificités de marché — pour vous aider a choisir ou placer votre capital en 2026.
Tableau comparatif
| Critère | Nice | Saint-Étienne | Avantage |
|---|---|---|---|
| Région | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Auvergne-Rhône-Alpes | — |
| Population | 343 000 | 173 000 | Nice |
| Prix moyen €/m² | 4 900 | 1 400 | Saint-Étienne (moins cher) |
| Loyer médian €/m²/mois | 17 | 9 | Nice |
| Rendement brut | 4.1 % | 7.7 % | Saint-Étienne |
| Passoires DPE (E/F/G) | 20 % | 28 % | — |
Verdict : où investir ?
Pour le rendement, Saint-Étienne (7.7 %) prend l'avantage sur Nice (4.1 %). Nice reste pertinente sur des objectifs de valorisation patrimoniale ou proximité d'un bassin d'emploi spécifique.
Spécificités de Nice
Nice présente un profil bicéphale : marché premium long-séjour (Cimiez, Mont-Boron, Promenade) avec rendement modeste 3,5-4 %, et marché Vieux-Nice / Riquier porté historiquement par la location courte tourisme. Depuis 2024, la réglementation municipale impose un numéro d'enregistrement pour la location saisonnière et a divisé par 2 le seuil de chiffre d'affaires en micro-BIC tourisme classé. Conséquence : retour vers le bail mobilité (1-10 mois) et le LMNP étudiant classique. Le Vieux Nice concentre les passoires DPE (immeubles XIXe) — anticiper 30-50 k€ de travaux pour un T2 60 m² avant location.
- Forte demande locative saisonnière (tourisme) — meublé tourisme attractif
- Encadrement strict des locations courtes (numéro d'enregistrement obligatoire)
- Marché vieillissant : peu de rotations sur biens premium
- DPE F-G concentrés dans le Vieux Nice (immeubles XIXe)
Spécificités de Saint-Étienne
Saint-Étienne détient le record absolu du rendement brut sur les villes >100 000 habitants (7,7 %) — conséquence directe d'un marché en décroissance démographique (-0,5 %/an depuis 1990) et de prix bradés à 1 400 €/m². L'arbitrage avec Lyon (50 km, 45 min train) permet d'acheter 3 fois moins cher pour des loyers seulement 30 % inférieurs. Les 28 % de passoires DPE F-G créent un terrain de jeu unique pour la stratégie déficit foncier 21 400 € + LMNP combinée. Cible idéale : maison de ville à rénover dans Bellevue ou Saint-Roch, achat 50-80 k€ + travaux 30-50 k€. Le risque réel reste la liquidité de revente, faible — penser détention long terme.
- Rendement le plus élevé des villes >100k habitants
- 50 km de Lyon = arbitrage prix très favorable
- 20 000 étudiants
- Beaucoup d'ancien dégradé = opportunités déficit foncier 21 400 €
Fiches détaillées
- Rentabilité locative à Nice — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Rentabilité locative à Saint-Étienne — prix, loyers, quartiers, fiscalité
- Investir à Nice en LMNP
- Investir à Saint-Étienne en LMNP
Prix réellement conclus (DVF)
Les chiffres ci-dessus sont des moyennes de marché. Voici les prix réellement enregistrés chez le notaire sur les 12 derniers mois disponibles — une donnée que les portails d'annonces ne publient pas.
| Transactions réelles | Nice | Saint-Étienne |
|---|---|---|
| Prix médian appartement €/m² | 4 872 | 1 200 |
| Évolution sur un an | +2,1 % | +1 % |
| Ventes analysées | 6 566 | 2 203 |
| Prix médian maison €/m² | 6 571 | 2 259 |
À l'achat réel, Saint-Étienne est 306 % moins cher au mètre carré. Source : DVF (DGFiP / data.gouv.fr), données arrêtées au 2026-09-22.
Comparaisons connexes
- Nice vs Paris
- Nice vs Marseille
- Nice vs Lyon
- Nice vs Toulouse
- Saint-Étienne vs Paris
- Saint-Étienne vs Marseille
- Saint-Étienne vs Lyon
- Saint-Étienne vs Toulouse
Voir toutes les comparaisons de villes
⚠️ Comparatif indicatif. Les rendements moyens cachent une grande dispersion intra-ville (quartiers porteurs vs difficiles). Vérifier au cas par cas avant tout engagement.