Investir a Montreuil en déficit foncier en 2026

Le deficit foncier reste l'arme fiscale numero un quand vous avez de gros travaux a passer. A Montreuil, le prix moyen de 6 000 €/m² et le loyer median de 22 €/m²/mois donnent un rendement brut moyen de 4.4 %. Voici comment déficit foncier se comporte sur ce marche.

Donnees de marche a Montreuil en 2026

Prix moyen au m²	6 000 €
Loyer médian au m²/mois	22 €
Rendement brut moyen	4.4 %
Cashflow T2 50 m² (estimation)	+100 €/mois
Part de passoires DPE (E/F/G)	19 %

Avantages de déficit foncier a Montreuil

Deficit imputable sur le revenu global jusqu'a 10 700 € (21 400 € pour renovation passoire DPE E/F/G)
Reste reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs
Economie d'impot directe = deficit x TMI (jusqu'a 4 815 € a 45 % TMI)
Compatible location nue longue duree — locataire cadre stable
Quartiers a surveiller : Bas-Montreuil, Croix-de-Chavaux

Pieges a eviter

⚠️ Engagement de location nue 3 ans apres imputation (sinon reintegration)
⚠️ Travaux d'amelioration uniquement (pas construction/agrandissement)
⚠️ Regime reel obligatoire — declaration fonciere 2044 + comptabilite
⚠️ Cashflow T2 typique : légèrement négatif (~-100 à -300 €/mois) — preparer la tresorerie sur 5-10 ans

Marche locatif a Montreuil

Banlieue est de Paris — métro 9 (Mairie de Montreuil)
Gentrification rapide depuis 2010 (artistes, cadres)
Très tendue — alternative directe à Paris 20e
Forte demande locative permanente

Rentabilité estimée à Montreuil en déficit foncier

Economie d'impot annuelle 1 600 € a 4 800 € selon TMI et montant des travaux. Pour un T2 de 50 m² a Montreuil acheté au prix moyen, l'investisseur en déficit foncier doit vérifier l'éligibilité spécifique selon sa situation patrimoniale.

Pour aller plus loin à Montreuil

⚠️ Données indicatives basées sur les Notaires de France et les observatoires Clameur. À recouper avec une étude de marché localisée avant tout engagement.